立ち退き・明け渡し

賃料滞納や近隣への迷惑行為といった問題のある賃借人に対して，家主としては毅然とした態度を取って対応しなければなりません。

しかし，実際に賃借人にたいして建物明渡（立退き）を求める手続きは，容易ではないと言われます。それは，借地借家法などの法律により，賃借人の権利が強く保護されている事や，賃貸人にとっての権利実現のためには法的な段階を踏む必要があり，このノウハウが非常に重要なことなどによります。

立ち退きを求める手順とは

実際に立ち退きを求めるには，いくつかの方法があります。

これは，立ち退きを求める理由によって，どういった解決方法が早いかが変わってくるのですが，一つの例として，家賃を滞納しているという賃借人との対応の方法を解説します。

１　催告・解除通知の発送

まず，賃料の滞納がいくらなのかを伝えて，滞納金の支払いを催告します。

ポイントになるのは，この催告に合わせて，「指定の期日までに賃料の支払いが無ければ，契約解除だ」という，解除の意思表示も合わせて行う事です。

本来であれば，賃料滞納になるような居住者には不動産を安心して貸したくないので，すぐに立ち退きを求めたいところですが，ただ「出て行け」とだけ主張しても，問題の解決にはなりません。滞納金の支払いを促すと同時に，期限までの支払いが無ければ契約終了だと伝えることで，賃借人から支払いを受けることが期待できます。

また，実際に立ち退きを求めるに際しても，この段階で解除通知を送ることで，スムーズに手続きが進められます。

２　訴訟提起

賃料の支払いを促しても返事が無いとか，支払が一部しかないという場合には，建物明け渡しを求めて訴訟提起をします。

ここで，催告と同時に解除通知を送っていたことの意味が生きてきます。

裁判の手続きでもって立ち退きを求めるには，その立退き請求が法律上どういった根拠に基づいているのかを明らかにしなければなりません。そして，訴訟提起前に実際に催告や解除通知書を送っているという証拠があれば，賃貸借契約が解除されたという事実に基づく建物明け渡し請求，という主張が行えるようになります。

３　強制執行

裁判によって，賃借人の賃料の滞納が明らかになれば，もはや賃貸借契約は解除されているという主張が認められますから，結果，立ち退きを命じる内容の判決が出ます。

判決をもとに，退去を求める当方の主張には正当性があるのだと交渉をして，任意退去を促すということもありますが，なかなか立ち退きをしてくれない人に対しては，強制執行という手続きを取ります。

これは，裁判所の出した判決内容を強制的に実現する手続きで，裁判所の執行官という人によって行われます。

たとえばマンションからの退去を拒んで居座ろうという人がいても，物理的に排除されますし，家具などの残置物も撤去の上処分されるという手続きです。

４　居住調査や保全処分

場合によっては，裁判を起こす前の段階で，実際に不動産を見に行くことがあります。　誰を相手にして訴訟を起こせばいいかを確認するという作業を行うためです。

まれに，本来部屋を借りていた名義人が，自分では部屋に住まず，友人や親せきといった第三者に部屋を「また貸し」することがあります。また，賃借人とその妻や子供といった家族が住んでいたが，賃借人だけは離婚して行方不明になり，残された家族だけがそのまま住んでいるというケースもあります。

こういった場合，賃借人だけを相手に裁判を起こしても意味がありません。実際に住んでいる人を相手に法的手続きを取る必要があります。

場合によっては，誰が住んでいるか分からないという場合もあります。こういったときには，ある時点での不動産の占有者を固定し，その者相手に法的手続きを取るという保全処分を行うこともあります。

建物明渡請求を弁護士に依頼する意味

賃料を支払わないなどの問題居住者との折衝となると，どうしても早期に解決をしたいので，弁護士に依頼するのではなく自分自身で対応しようという方もいらっしゃいます。

しかし，もともとの約束を破って賃料を滞納するなど問題のある人との交渉は，想像以上に難航しがちです。そのうえ，いくら理由があると言っても，物理的に部屋のかぎを取り換えるとか部屋に侵入して家財を捨てるといった行動をすると，それ自体が犯罪になってしまう可能性があり，貸主にとっては非常に危険な行為です。

そのため，多少の費用と時間がかかりそうに見えても，早い段階から弁護士に委任して粛々と手続きを取る方が，最終的には早期解決が見込めます。

当事務所の得意分野

当事務所代表弁護士は，都内最大手の不動産管理法人を含む，複数の不動産管理会社の顧問業務に従事した経験があり，建物明渡事件については非常に豊富な経験と知識を有しています。また，賃料滞納だけでなく，数多くの不動産トラブルの処理実績がありますので，大家さんの立場で見たあらゆるトラブルの解決をお手伝いすることが可能です。

不動産トラブルは，早期解決が何より重要です。立ち退き問題でお困りの方は，今すぐに当事務所にご相談ください。